兩家房企豪門以極其高調方式進入新的市場，打出“傳奇已成佳話”的廣告，卻沒想到佳話或將成往事。
由于市場分析、客群定位和產品研判方面的偏差，雅居樂和星河灣兩家公司合作在常州、成都兩地開發的兩個大平層項目，銷售狀況大大低于預期，兩地項目均在過去一個多月的時間里大幅跳水，但“貼著成本”的價格仍然沒有換來更好的銷售業績。
經濟觀察報獲悉，兩家公司，可能在兩盤的后續開發中不再合作。“星河灣人員已經從兩個項目案場中撤離，常州項目二期，雅居樂將重新定位為小戶型剛需盤。”一位知情人士說。
“從現在的市場狀況看，兩家公司，求助的，救場的，都用了自己的短板。”業內人士分析，行業競爭白熱化，越來越多的企業都采取合作開發的模式來降低風險，但事實證明，即便是當初看起來強強聯手的合作，在瞬息變換的市場中，優勢或將換位。
合作失意
多位知情人士透露，由于一期項目面臨困難重重，雅居樂內部準備在后續開發中，不再采用星河灣的大平層產品線，重新改為自身擅長的小戶型剛需盤。
按照官方數據，2013年11月~12月，該項目一期兩批共推出844套，剛開盤時只賣出了十幾套。
公開數據顯示，雅居樂星河灣項目開盤時，毛坯房均價在1.1萬~1.3萬元/平方米，精裝房在1.5萬~1.7萬元/平方米。三個月后，雅居樂星河灣項目突然以近腰斬的價格面市，毛坯房均價為7500元/平方米，精裝房均價達到1.3萬元/平方米。
降價在某種程度上改善了去化，截至4月9日，網上備案銷售170套。
據經濟觀察報了解，目前已售的主要是166平方米的套型，這是項目中最小的戶型。此外，主力戶型還包括217平方米、270平方米，最大的戶型達427平方米。“現在他們基本上是虧著在走了，還沒算他拿地到現在5年的財務成本。”一位本地人士測算，該項目的樓面地價約1700元/平方米，園林景觀大概是800~1000元/平方米，建安成本大約3500元/平方米。現在銷售均價在7500元/平方米，幾套特價的單價只有5800元。
3月，房管局召集新城、龍湖等大型開發商針對雅居樂事件座談，調查龍頭開發商是否跟風降價。
在極度敏感的市場中，明星大盤的降價，像病毒一樣，從龍城板塊蔓延到了整個常州。市中心黃金地段的萊蒙時代，甚至打出7800元/平方米的清盤優惠價。這個項目過去的均價在1.4萬元/平方米。
兩家房企在成都的合作項目在今年3月初亦出現大幅的價格調整。公開資料顯示，雅居樂鉑雅苑自2012年11月開盤后，精裝房均價一直維持在19000元/平方米，2014年3月陡降到13500元/平方米，目前進一步調整至13000元/平方米。
雅居樂江淮區營銷總監邵晴曾回應：“從整個華東戰略上而言，必須要把常州項目盤活。我們適當讓出利潤，以薄利多銷的方式帶來銷售成績，繼而形成活血的效應。也希望能夠把我們的銷售態勢延續下去。”
腰斬背后
一位熟知常州市場的人說，雅星項目在前期定位，客群研判，產品的功能性、設計性等方面都存在很大的缺失。
一家全國性品牌房企項目負責人說，首先，雅星項目所在的飛龍板塊供應量非常大，“幾乎是常州供大于求程度最嚴重的板塊”。
此前因為打高架橋概念的樓盤熱賣，2009年~2011年間，龍城高架沿線大量放地。一時間，中海、星河灣、金地、綠地、綠都、大名城（行情，問診）等房企云集。這些項目均規模龐大，其中不乏像綠都萬和城這樣200萬方的大盤。
再次，從目前行情看，常州市場具有典型的三線城市樣本意義，目前集中成交的兩個面積段，是80~90平方米和120~130平方米。
以綠都萬和城為例，銷售均價約為6700元/平方米。而與雅星項目一街之隔的大名城、中海龍城公館主力戶型均在80~130平方米，均價亦在6000~7000元/平方米。
雅星項目，最小面積是166平方米，主力戶型集中在200~300平方米。按照一萬元的單價算，其單套總價基本上達到300萬。此前，這一戶型在北上廣被證明過可行，不過，在三線城市紛紛遭遇冷場。“這個總價在常州可以買一套別墅了。”上述全國房企人士說，但由于實體經濟不景氣，整個常州近三年時間高端豪宅和別墅都賣不動，“要知道，常州是不限購的”。
另外，雅星項目的戶型朝向也令一些同行感到疑惑，“常州人對戶型朝向是非常關注的，但是它的戶型并不太關注南北通透，多房朝南等問題，還是照搬他在廣州的產品線。”一位本地開發商說。
經濟觀察報調查發現，品牌開發商目前在常州市場上沒有實現多大的品牌溢價。“招保萬金包括中海，在這里都是啞火了。有兩家在當地做得還不錯的開發商，今后也沒有在當地繼續拿地的信號。”上述本地開發商說。
大考前，所有的問題仍在水面之下。
去年11月份第一次開盤，品牌推廣和營銷由星河灣操盤。“我們看到他們運用傳統星河灣的大手筆，高爾夫、演唱會，常州最大的廣告牌位全部被他包下來，造勢時間持續三個月。”一位知情人士說。
“營銷費用都扔下去3000萬以上，卻只賣掉了十幾套房子。”上述人士說。降價似乎成了唯一的選擇。
一家華南開發商人士透露：“去年定價的時候，聽說項目上建議定價8000元/平方米，陳老板沒有同意。今年突然要求降價，只給兩三天的時間準備。”
分道揚鑣
常州項目土地，由雅居樂于2009年11月拿下，但是足足兩年沒有開出來，直到2012年前后，星河灣正式介入。
雅居樂在 2006年 6月以18.68億元拍得成都雙流縣萬安鎮韓婆嶺2008畝土地。其中一部分由雅居樂自己營造雅居樂花園。
知情人士稱，兩年前，雅居樂老板陳卓林希望擺脫過去剛需盤的印象，走高端路線。在南京、廣州、中山等多地開始打造高端項目。是時，在廣州房企中走豪宅路線的星河灣，正如日中天，成為多家成名房企的學習對象。
星河灣老板黃文仔在廣州高端地產圈人緣極好，據悉與陳卓林亦私交甚篤。有這樣一家豪宅品牌合作伙伴，無疑可以滿足雅居樂提升調性的訴求。
2010年前后，星河灣的身影在雅居樂成都項目中若隱若現。但直到2012年11月，兩家正式對外宣布合作，號稱“中國西南第一豪宅”的鉑雅苑合作項目亮相。該項目所在地點，即在上述雙流韓婆嶺地塊的部分土地，占地面積835畝。
兩家的分工是，雅居樂負責財務、拿地，星河灣負責營造、品推。
然而，常州、成都兩個大盤項目的失利，令這組“強強聯合”顯得更加暗淡。
一位見證了星河灣兵敗鄂爾多斯（行情，問診）的業內人士說：“應該說，雅居樂花了大價錢買了一條過時的生產線。”
另外，近年來，兩家豪門房企各自曾引以為豪的優勢不在。
星河灣近年來產品線過于單一，在鄂爾多斯、沈陽等地多處碰壁，光環不再。其一度憑借大平層產品線，具備沖擊房企前十名的實力。2013年的銷售額已跌出了全國房企前五十強。
雅居樂曾風光一時的大盤模式，近年來并沒有有利的業績支撐。公開數據顯示，2013年實現銷售額403.4億元，并沒有完成全年目標。
2010~2012年，雅居樂的年銷售額也節節下滑，與恒大地產、碧桂園兩家邁入“千億俱樂部”的粵派地產商差距拉大。
“實際上第二次降價開盤時，星河灣已經逐漸淡出，人員都撤出案場。由專業代理公司主導銷售。”知情人士介紹。
