進入2014年，越來越多的地產商在地產與金融的聯姻上動作頻頻，或攜手銀行，或再戰資本市場，預示著中國房地產開發模式從關系為王、土地為王的時代進入了金融為王的時代。這種變革的跡象早在數年前已初顯端倪，嘉凱城(行情,問診)集團股份有限公司（000918.SZ）培植屬于自己的房地產金融業務就已默默進行了近3年。
4月15日，嘉凱城集團副總裁、董秘李懷彬在接受時代周報記者采訪中表示，嘉凱城旗下的投資管理公司凱思達到去年年底管理基金規模達到35億元，其長期目標為立足國企平臺，倡導價值投資，致力于成為中國一流的投資管理公司，逐步發展成為既有房地產金融基金業務，也有其他PE/VC股權投資、財務顧問和資產管理等業務的領先投融資平臺。
而嘉凱城發力金融的背后，則是公司在經營模式創新上的探索，更深層次的邏輯是，嘉凱城結合國家新型城鎮化戰略與自身特質，提出“新型城鎮商業運營商”的新角色定位，并在商業模式上融合地產開發、商業資產管理和金融業務，以期逐步實現從單一的房地產開發商到資產運營商的戰略轉型。
涉水地產金融培育新增長點
如果說持續的國家宏觀調控加大了地產商不確定性預計融資難度的話，那么對于資金密集型的地產業而言，房地產金融業務可以有效解決包括地方政府在內的參與各方的投融資問題。
由諾承投資和投中集團共同發布的《2013人民幣房地產基金年終報告》顯示：在2010年之前，國內人民幣房地產基金僅有20多只基金，100億元左右的市場規模。2010年房地產基金開始蓬勃發展，當年新募基金數量48只，募集規模271.6億元。
正是基于對行業趨勢的認知，嘉凱城在2011年成立了規模化的房地產金融運作平臺—凱思達，希望在提升運營能力同時，培育嘉凱城新的盈利增長點。
“我們在深入研究歐美房地產行業模式和充分調研之后，認識到金融化模式已經成為行業發展趨勢，因此考慮成立凱思達股權投資公司作為嘗試與探索。”李懷彬說。
目前，國內房地產私募股權資金存量約4000億元，而美國房地產私募股權投資基金約1.5萬億元人民幣，歐洲約2萬億人民幣，由此可見國內市場空間之大。
從競爭優勢來看，除去外資及私人機構之外，目前國內外開展房地產金融的模式主要有兩種，一是以金融機構主導設立，比如建銀精瑞，其融資能力較強；另一種則出身地產商，比如金地旗下的穩盛投資和嘉凱城旗下的凱思達，相較而言，這類房地產金融企業的優點是對項目的判斷力、把控能力與投后管理能力較強。
2012年，凱思達聯手中融信托，發起設立總規模為50億人民幣的房地產基金嘉融優勢發展基金（下稱“嘉融基金”），其中第一期發行8億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項目。
嘉融基金通過債權和股權兩種方式向項目進行投資，基金向開發商增資或受讓原股東股權，原股東直接獲取資金；基金通過持有股權分享項目超額收益。
此外，嘉融基金向項目提供委托貸款，用于項目開發。嘉凱城對基金向項目公司提供的委托貸款提供本息擔保，為項目公司及時償付債權本息提供流動性支持。
我們認為房地產金融有望成為公司未來業績的增長點。一方面房地產行業的細分將帶來更多的市場需求；另一方面險資等大型機構者投資限制的逐步放開，也將帶來更多的資金來源；此外，政策對于創新的鼓勵也會極大拓展市場空間。”李懷彬說。
除了中融國際之外，目前與嘉凱城合作的金融機構有上國投、華寶信托、東方資產等，預計可提供不低于100億元的資金支持。
新型城鎮商業運營商
國內房地產行業發展已經進入到一個相對成熟階段，拿地-開發-賣房的傳統房地產開發模式面臨挑戰，利潤空間越來越低。在政策面和行業面的變動之下，嘉凱城主動求變轉型升級，其路徑為新型城鎮化背景下的產融互動。
2012年下半年，嘉凱城成立商業資產管理公司，以此為平臺整合旗下商業項目和開拓城鎮商業業務，在上海、浙江等拓展區域內的城鎮商業業務并逐步將其與房地產開發主業與房地產金融打通運營。
李懷彬認為，在傳統的房地產業務價值鏈中，項目的獲取能力是關鍵。但是，在現在和未來，對行業鏈上各個環節的運營管控能力，成為真正的價值創造核心，而這其中金融設計和投融資安排是關鍵。
可以說，嘉凱城在2013年一系列的舉動，都有著未雨綢繆的意味。2013年7月，嘉凱城在之前的房地產金融業務類型上，直接將房地產金融與城鎮商業業務相結合，由凱思達設立嘉盈城鎮商業發展基金（下稱“嘉盈基金”），基金總規模擬為20億元人民幣，其中I期基金規模約為4億元，投資期3年，投向無錫的一個城鎮商業地產項目。
同年12月，凱思達發起設立總規模約為10.3億元的嘉盈城鎮商業發展基金II期，投資城鎮商業項目—蘇州蘇綸場風情街項目，投資期為三年。其中，凱思達出資認購了近30%的劣后級份額，以達到享受未來對應資產增值收益的目的。
如今，再簡單地用“住宅開發商”來形容嘉凱城已經不合時宜。進入2014年，嘉凱城明確將自己定位為新型城鎮商業運營商，在房地產開發主業的基礎上，大力發展城鎮商業和房地產金融兩個戰略業務板塊。
這種運營模式的邏輯是：一方面，通過城鎮商業銜接公司開發主業，對開發項目的商業資產部分進行統一管理與運營，提升房地產開發業務的產品價值。另一方面，對優質項目則考慮直接向房地產基金出售或共同持有，可享受資產運營與增值收益。
目前，嘉凱城正在浙江省店口鎮這個聯合國開發計劃署試點城鎮、全國發展改革試點鎮、首批浙江省小城市培育試點鎮打造城鎮商業的示范項目—店口城市客廳項目。與一般商業物業不同的是，該項目不僅包含商業業態，還配置了教育、醫療、文化等公共服務資源，建成后將成為新型城鎮化背景下的體驗式消費型城鎮商業中心。
按照規劃，建成后，當地政府回購約1/3，用于教育、醫療、文化等公共服務用途；商業部分則銷售50%，剩下50%計劃整體出售給基金公司。
在此過程中間，嘉凱城通過對商業物業的統一管理與運營，實現商業物業的保值增值。另外，還可能作為劣后級股東投資相關基金，在基金完成退出后獲得資產增值收益。
探索“地產開發+資本運作”
“嘉凱城正在探索的是將商業地產項目資本化，在一定程度上與新加坡凱德置業的發展路徑類似。”一位地產行業研究員如此評價。即在項目開發階段，引入短期私募基金共同開發，然后在開業培育階段，引入一只商業基金接盤，培育成熟后再轉讓給長期REITS（房地產投資信托基金），實現輕資產運營。
今年1月，證監會批復同意中信證券(行情,問診)設立中信啟航產品，以私募REITs的形式推動國內不動產金融實踐，該產品將在本月正式開始發售。
“我們相信這僅僅是個開端，管理層對于創新鼓勵以及新型城鎮化背景下市場需求的不斷釋放，將給房地產金融的發展帶來長期的發展機會。”李懷彬說，“未來嘉凱城商業資產要做REITs，實現資產證券化。”
“從業務上來看，房地產基金如果做純債權型融資，因為稅收等因素，其成本比銀行信托高，因此理性看待的話，房地產基金做股權投資型更具專業優勢，也更具發展潛力，長期看，REITs一定是大方向。”凱思達董事長兼總裁趙衛群告訴時代周報記者。
趙衛群說，就現階段而言，凱思達的重點是在風控可控的情況下，以規模促發展，進一步提升資產管理能力。據了解，2014年公司計劃房地產基金管理規模不低于63億元，以資金池的方式建立不低于30億元的城鎮商業專項基金。
“長期來看，投融資機構最重要的能力是資產管理能力，凱思達追求的是規模、速度、質量和效益的平衡。”在趙衛群看來，“合作中實現平衡很重要，當把自己放在銅墻鐵壁中，合作伙伴就會全部暴露在風險中，這樣的合作肯定無法實現共贏。”
