4月1日，保利地產(chǎn)（600048.SH）發(fā)布2013年業(yè)績。2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入923.56億元，同比增長34.03％；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤107.47億元，同比增長27.36％，每股收益1.51元。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率22.95％，比上年同期提高了1.11個百分點(diǎn)。
保利全年銷售1252.89億元，同比增長23.15％。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊強(qiáng)調(diào)，“十二五”期間，保利地產(chǎn)仍將自己定位成一個成長型企業(yè)，能保持每年經(jīng)營業(yè)績20％-30％的增長，而今后也仍然能保持這樣的業(yè)績。
今年保利會繼續(xù)加大投資力度。預(yù)計(jì)全年完成房地產(chǎn)直接投資1166億，同比增加16.8％。方法是穩(wěn)步推進(jìn)近年的既定戰(zhàn)略。首先是堅(jiān)持以一二線城市為主的“3+2+X”區(qū)域布局戰(zhàn)略，同時(shí)積極推動房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)、精裝修、概念地產(chǎn)（旅游、文化、電商等）等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
4月1日舉行的投資者業(yè)績說明會上，在被問及保利地產(chǎn)與保利置業(yè)（00119.HK）有無合作及合并的可能時(shí)，董事長宋廣菊罕見表態(tài)“會有”，并稱這是保利集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。業(yè)界解讀為保利集團(tuán)旗下兩家地產(chǎn)公司整合步伐加快。
然而，保利地產(chǎn)董秘黃海在3日對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)進(jìn)一步解釋道：“合并（保利置業(yè)）是保利集團(tuán)層面一直的說法，這是長期的戰(zhàn)略安排。但是目前并沒有時(shí)間表，沒有具體安排。”
加大投資
保利年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)變動最大的是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。2013年該項(xiàng)數(shù)據(jù)是（-97.5）億，較2012年30.9億同比減少415.4％。甚至還少于“史上最嚴(yán)調(diào)控”出臺的2011年（-79.2）億。
該項(xiàng)數(shù)據(jù)反映企業(yè)經(jīng)營活動的資金流動活躍程度，凈額呈負(fù)數(shù)表明支付多于收入。主要原因在于保利在2013年完成房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資998億元，創(chuàng)下近年投資金額新高。
年報(bào)顯示，保利全年新增54個房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1827萬平方米，總地價(jià)568億元。新增權(quán)益容積率面積1321萬平方米，權(quán)益比例72.3％，較2012年提升7個百分點(diǎn)，權(quán)益地價(jià)408.1億元。
雖然投資增加，但保利全年銷售回籠1112億，新增銀行貸款625億，凈增貸款191億元，仍有337.5億貨幣資金在手。
今年保利計(jì)劃進(jìn)一步提高投資力度，預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)直接投資1166億元，較去年再增加16.8％。
保利年報(bào)提及，一二線城市土地供求矛盾決定成交價(jià)格上漲，市場流動性在宏觀貨幣政策調(diào)控下也呈現(xiàn)階段性松緊變化。可以預(yù)見，資金緊張是未來包括保利在內(nèi)的房企還需面對的重大課題。
為此，保利拓展了多種資金渠道。據(jù)了解，保利旗下信保基金規(guī)模突破200億，實(shí)現(xiàn)凈利潤2.75億元。該基金投資保利地產(chǎn)超60億元。
去年保利首次嘗試在海外發(fā)債。8月，保利的全資子公司恒利（香港）置業(yè)有限公司（以下簡稱“恒利置業(yè)”），通過其全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券。債券在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。
保利方面指將進(jìn)一步加快境內(nèi)外房地產(chǎn)基金發(fā)展，隨著房地產(chǎn)基金投資收益的逐步實(shí)現(xiàn)，預(yù)期未來3-5內(nèi)，房地產(chǎn)基金每年凈利貢獻(xiàn)將提升到5％-10％。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，2011-2013年保利地產(chǎn)預(yù)收賬款占總資產(chǎn)比例分別為36.3％、36％、34％，穩(wěn)中微降。該比例數(shù)據(jù)說明企業(yè)償債能力較穩(wěn)定。
2014年，按照保利地產(chǎn)的經(jīng)營計(jì)劃，將新推貨值1600億元，滾存400億元，上下半年推盤比例為45％：55％。
貼地飛行
2013年保利實(shí)現(xiàn)單月超百億。以廣州為核心的珠三角地區(qū)銷售額首超300億，為341億；以北京、上海為核心的環(huán)渤海、長三角地區(qū)銷售額均超過200億，分別為234億、236億；以成都、重慶為中心的成渝地區(qū)實(shí)現(xiàn)172億，以武漢為中心的中部地區(qū)則銷售144億。保利方面認(rèn)為，2013年年初提出的“3+2城市群深耕”的區(qū)域布局戰(zhàn)略初見成效。
保利地產(chǎn)內(nèi)部人士中對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說：“公司實(shí)施城市群戰(zhàn)略，正是為了讓各區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)更加平衡，避免銷售額隨市場周期有大的波動。”
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從一份統(tǒng)計(jì)資料中獲悉，保利的銷售額中有365億來自一線城市，高于萬科、中海。省會及計(jì)劃單列市銷售772億，略高于萬科，明顯高于中海、恒大。顯示保利的銷售構(gòu)成相對集中。
另一方面，保利在三四線城市銷售112億，同比有74％的較大幅度增長，證明保利亦開始在這些城市發(fā)力。資料顯示，保利新進(jìn)入太原、遂寧、清遠(yuǎn)、湛江、韶關(guān)、肇慶等城市，項(xiàng)目覆蓋全國49個城市。
保利方面對投資者表示，省會及計(jì)劃單列市仍有深耕空間。目前保利還有蘭州、烏魯木齊、呼和浩特等部分省會沒有進(jìn)駐；剛進(jìn)入的太原、海口、石家莊、廈門、三亞都是單項(xiàng)；鄭州、福州、西安、大連等城市也僅有2-3個項(xiàng)目運(yùn)作。
在多個千億房企中，保利對城市群的把握相對更清晰和堅(jiān)持。其表示未來將繼續(xù)深耕一二線城市，提高一線城市占有率。保利不排斥開發(fā)三線城市，認(rèn)為利潤高、與政府議價(jià)空間大，但會“拓展有城市產(chǎn)業(yè)輻射圈的三線城市”，比如珠三角地區(qū)。管理層表示這類三線城市一是藏富于民，二是城市化進(jìn)程非常慢，給房地產(chǎn)以契機(jī)。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保利在三線城市通常采取合作開發(fā)模式。
相反，對于熱門區(qū)域，保利認(rèn)為不能盲目跟投。保利方面對投資者表示，2013年收縮了長三角的業(yè)務(wù)，原因是當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化太快。
此外，保利認(rèn)為棚戶區(qū)和城中村改造有挖掘潛力。2013年保利地產(chǎn)現(xiàn)有的舊改項(xiàng)目貢獻(xiàn)了9％的銷售面積，11％的銷售金額。目前，保利成立了專門的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個舊改項(xiàng)目，規(guī)劃總建面近3000萬平方米。管理層表示，陸續(xù)獲取后將逐步提升舊改項(xiàng)目銷售占比至15％-20％。
產(chǎn)品方面，保利亦牢牢鎖定剛需客戶。2013年，保利成交商品房套數(shù)9.68萬套，其中144平方米以下占比93.5％，客戶剛需自住占比84％。
整合猜想
董事長宋廣菊對于合并保利置業(yè)問題的“會有”回答，引起市場廣泛猜測。4月2日，保利地產(chǎn)股價(jià)大漲7.01％。
保利集團(tuán)旗下兩家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的上市公司保利地產(chǎn)與保利置業(yè)一直引發(fā)“同業(yè)競爭”。對此，宋廣菊曾強(qiáng)調(diào)，對于雙方已經(jīng)共同進(jìn)入的城市，要協(xié)商發(fā)展；具體到產(chǎn)品定位上，共同進(jìn)入的區(qū)域會做一些劃分。而今后，雙方原則上不會再有新的交叉區(qū)域。已有重復(fù)城市指上海、廣州、重慶和武漢。
4月1日的說明會上，董事總經(jīng)理朱銘新認(rèn)為，自保利地產(chǎn)上市以來，關(guān)于同業(yè)競爭的承諾一直得到公司和大股東的良好遵守和執(zhí)行。
長期以來，保利地產(chǎn)深耕一二線城市，保利置業(yè)則擁有三四線城市土儲較多。然而，隨著兩家公司規(guī)模日益壯大，相互突破界限的跡象越加明顯。
據(jù)CRIC監(jiān)測，保利置業(yè)在2013年獲取12幅土地，總占地面積約122.9萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約504萬平方米。
2013年，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額267億元，基本完成260億的目標(biāo)。2014年預(yù)計(jì)簽約銷售金額280億元人民幣。目標(biāo)制定比較謹(jǐn)慎，增幅僅5％。
保利置業(yè)雖小，但頗有亮點(diǎn)。2月，該公司在香港啟德拿地。該地塊是香港少數(shù)的市中心優(yōu)質(zhì)地皮，且是極少數(shù)不限港人購買的地皮中最大面積的一塊用地，預(yù)計(jì)毛利率將達(dá)到30％左右。
有投資者提出，兩者整合的方法是，保利地產(chǎn)在港發(fā)行股票，以換股方式吸收合并保利置業(yè)。
事實(shí)上，保利地產(chǎn)在港已有平臺。前述其在香港設(shè)立了全資子公司恒利置業(yè)，去年8月成功發(fā)行美元債券。有媒體引述保利內(nèi)部人士說法稱，相對于融資本身，保利更看重該海外平臺的資本運(yùn)作空間，讓海外投資者和評級機(jī)構(gòu)接觸和了解保利，“還有很多的操作可能性”。長遠(yuǎn)來看，在香港上市也是一個備選。
不過，保利地產(chǎn)董秘黃海對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)否認(rèn)這一說法。黃海說：“發(fā)債的平臺只是發(fā)債，不要過分解讀。”
