歷經(jīng)兩年之久，方興地產(chǎn)整合棋局落下重要一子，其分拆酒店上市事宜或終于進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
方興地產(chǎn)日前公告稱，其分拆酒店業(yè)務(wù)在香港上市一事已獲聯(lián)交所確認(rèn)，德意志銀行及摩根士丹利將擔(dān)任聯(lián)席保薦人。分拆完成后，方興地產(chǎn)仍持有被分拆實(shí)體不少于51%的股權(quán)，分拆所得資金擬用做償還債務(wù)、營(yíng)運(yùn)資金等，其希望建立方興地產(chǎn)和被分拆實(shí)體間兩個(gè)獨(dú)立集資平臺(tái)，提高集資靈活性，以支持兩者各自的發(fā)展。
“分拆上市仍屬于早期階段，上市時(shí)間表還沒(méi)有定案，”方興地產(chǎn)相關(guān)人士委婉拒絕了時(shí)代周報(bào)記者的采訪，并稱受靜默期制約，酒店上市相關(guān)的融資規(guī)模、估值折讓幅度等細(xì)節(jié)暫時(shí)均無(wú)法透露。
酒店上市或進(jìn)入倒計(jì)時(shí)
“按照公司管理層的最初設(shè)想，會(huì)有10家酒店放入被分拆的資產(chǎn)包，但現(xiàn)在只有8家酒店，”有方興地產(chǎn)內(nèi)部知情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露稱，原本計(jì)劃內(nèi)的南京酒店?duì)可嫖唇鉀Q的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，而長(zhǎng)沙酒店還需很久才能面市，所以都取消了。
時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)公告梳理，此次準(zhǔn)備打包上市的8家酒店，在上海、北京、三亞各有兩家，其余兩家則位于深圳和麗江，共涉及3431間客房，總建面約54萬(wàn)平方米。
在這當(dāng)中，北京王府井(行情,問(wèn)診)萬(wàn)麗酒店、麗江凱悅大酒店以及崇明凱悅酒店等3家酒店目前尚未有收入，預(yù)計(jì)將在2014年年內(nèi)陸續(xù)開(kāi)業(yè)；其余已落成并開(kāi)業(yè)的酒店分別為金茂上海君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店和金茂三亞希爾頓大酒店，這5家酒店在2012年、2013年的整體入住率分別為65.8%、67.6%，總收入分別約為20.1億港元和19.6億港元。
“就酒店收入方面，去年三亞、深圳的酒店保持上漲或持平趨勢(shì)，下降的是北京、上海的酒店，”在方興地產(chǎn)2013年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層透露稱，上海的酒店因改造受到一定的影響，而北京的酒店則是受到政策影響最大的一家。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上看，2012-2013年，上海君悅大酒店的收入由5.52億港元降至5.29億港元，而北京威斯汀大飯店的收入則由4.43億港元下滑至3.82億港元。
而反觀最近三年方興地產(chǎn)酒店收入狀況，2011-2013年，這項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為21.34億港元、20.1億港元、20.6億港元，數(shù)據(jù)相差并不明顯，但同期占公司營(yíng)收比例分別為32%、12%、10%，下滑明顯。
對(duì)于投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)的酒店行業(yè)而言，如果沒(méi)有一個(gè)中長(zhǎng)期的退出渠道，開(kāi)發(fā)商資金無(wú)疑面臨著考驗(yàn)。迫于此，分拆酒店上市就成了方興地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)最直接的變現(xiàn)方式。
但早在兩年之前，方興地產(chǎn)就曾明確提出有分拆酒店業(yè)務(wù)上市的考慮，可一直未有進(jìn)一步的動(dòng)作?，F(xiàn)在，是不是一個(gè)好時(shí)機(jī)？事實(shí)上，就在幾個(gè)月之前，新世界(行情,問(wèn)診)發(fā)展在同一件事情上遭遇挫折，而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、世茂集團(tuán)等公司的酒店分拆上市計(jì)劃至今均無(wú)下文。
“新世界發(fā)展等分拆酒店上市至今未成功，其很大程度上就是源于持續(xù)的回報(bào)低下，業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，”協(xié)縱國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，當(dāng)然，這也在一定程度上反映出目前投資者信心在走弱，越是這種情況，越要盡快拆分上市，這是方興地產(chǎn)盤(pán)活酒店資產(chǎn)為數(shù)不多的途徑。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)在國(guó)家反腐、三公消費(fèi)減弱等環(huán)境下，遭遇了寒流，近兩年出現(xiàn)相對(duì)嚴(yán)重的供大于求，投資回報(bào)周期更長(zhǎng)、回報(bào)率也沒(méi)有預(yù)期的高。方興地產(chǎn)旗下的酒店質(zhì)量高、地段好，但也應(yīng)該預(yù)計(jì)得到宏觀環(huán)境給酒店業(yè)帶來(lái)的整體波動(dòng)，高端酒店市場(chǎng)出租率下跌的情況，短期內(nèi)還沒(méi)有見(jiàn)到明顯改善。
根據(jù)方興地產(chǎn)公布的計(jì)劃，公司酒店分拆上市將通過(guò)由金茂投資和金茂控股聯(lián)合發(fā)行的股份合訂單位在聯(lián)交所主板上市的方式進(jìn)行，其中金茂投資將為一個(gè)固定單一投資信托，初步專注于中國(guó)酒店業(yè)，金茂投資集團(tuán)將主要擁有并投資于酒店組合，上市后，金茂投資集團(tuán)將擁有上述物業(yè)。
“發(fā)行信托將酒店物業(yè)資產(chǎn)證券化，是房企常見(jiàn)的套現(xiàn)選擇，”在黃立沖看來(lái)，方興地產(chǎn)可能會(huì)用保證回報(bào)的補(bǔ)貼方式，來(lái)提升信托的可銷(xiāo)售程度，維護(hù)估值，比如會(huì)在酒店業(yè)務(wù)信托上市后的幾年，給予投資者一定的回報(bào)承諾，如3-5年內(nèi)6%左右的租金等，也有可能采取發(fā)行時(shí)估值打折的方式來(lái)吸引投資者興趣。
對(duì)于酒店業(yè)務(wù)上市，方興地產(chǎn)看似勢(shì)在必行。公司內(nèi)部人士也坦承，選擇此時(shí)公布酒店分拆的想法，把需要長(zhǎng)時(shí)間沉淀的這部分資產(chǎn)提前變現(xiàn)，對(duì)公司的股價(jià)也會(huì)有較好的影響。
三年內(nèi)持有物業(yè)翻一番
不僅是酒店業(yè)務(wù)，方興地產(chǎn)內(nèi)部對(duì)持有型物業(yè)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的想法。
“對(duì)于持有物業(yè)，仍然會(huì)不斷增加比例，目標(biāo)是三年翻一番?！?方興地產(chǎn)董事長(zhǎng)何操日前對(duì)外透露稱， 2013-2015年這三年，方興地產(chǎn)對(duì)于酒店、寫(xiě)字樓等持有物業(yè)要翻一番，這是雙輪驅(qū)動(dòng)大的方向。
據(jù)何操介紹，方興地產(chǎn)內(nèi)部近年執(zhí)行“雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略”—一個(gè)輪子是進(jìn)行銷(xiāo)售型物業(yè)開(kāi)發(fā)，一個(gè)輪子是租賃型物業(yè)持有，兩個(gè)輪子同時(shí)走路，“公司有一個(gè)部門(mén)，專門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)上物業(yè)收購(gòu)和資本收購(gòu)的研究，如果找到合適的機(jī)會(huì)，仍然會(huì)對(duì)這些銷(xiāo)售和持有型物業(yè)做一些并購(gòu)動(dòng)作，這也將是方興地產(chǎn)未來(lái)重要的發(fā)展方向。”
拿地補(bǔ)倉(cāng)，是方興地產(chǎn)未來(lái)持有物業(yè)翻番的根基。2012年底至今，方興地產(chǎn)光在土地投資上的花費(fèi)不菲，版圖不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品也囊括高端住宅、寫(xiě)字樓、酒店和旅游地產(chǎn)等多元化業(yè)態(tài)，其中在綜合項(xiàng)目上的案例就有總投資達(dá)70億元的廣州南沙項(xiàng)目和光地價(jià)就有56.8億元的上海海門(mén)路項(xiàng)目等。
按照方興地產(chǎn)內(nèi)部人士的說(shuō)法，目前公司仍在做區(qū)域戰(zhàn)略布局，“一方面我們的布局任務(wù)還沒(méi)有完成，另外公司做大也需要土地儲(chǔ)備。” 何操則表示，方興地產(chǎn)公司將深耕長(zhǎng)三角、珠三角和京津區(qū)域。
值得注意的是，盡管方興地產(chǎn)幾年來(lái)頻頻高價(jià)拿地，但凈負(fù)債率始終維持在40%-50%，比上市房企平均水平低較多。
“方興地產(chǎn)之所以能有足夠的資金作支撐來(lái)持有大型物業(yè)，并堅(jiān)持走高端住宅產(chǎn)品的路線，和大股東中化集團(tuán)的支持密不可分，”有方興地產(chǎn)知情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露稱，中化集團(tuán)是僅次于中石油、中石化和中海油的中國(guó)第四大石油公司，主要業(yè)務(wù)集中在農(nóng)業(yè)、化工、地產(chǎn)等領(lǐng)域，但近年越來(lái)越將重心轉(zhuǎn)向旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅是16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，還是國(guó)資委批準(zhǔn)的6家以酒店經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的央企之一。
“只要方興地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目，中化集團(tuán)就會(huì)向方興地產(chǎn)注資，”此前有分析稱，方興地產(chǎn)雖然整體盤(pán)子不大，但有底氣擴(kuò)張。從數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售額為145.91億元人民幣的方興地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的總資產(chǎn)高達(dá)1208.43億港元（約956億元人民幣），相比之下，銷(xiāo)售額150億元的央企中糧地產(chǎn)(行情,問(wèn)診)總資產(chǎn)為388.35億元，銷(xiāo)售額220億元的民企黑馬陽(yáng)光城(行情,問(wèn)診)總資產(chǎn)為246.89億元。
獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，或是背靠央企背景的最大實(shí)惠之一。以方興地產(chǎn)在上海投資開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，均是當(dāng)?shù)卣?guī)劃主推的重點(diǎn)項(xiàng)目：2008年11月，方興地產(chǎn)獲得上海崇明島項(xiàng)目時(shí)，崇明島正建設(shè)國(guó)際生態(tài)島；在2013年銷(xiāo)售額中占較大比重的上海港國(guó)際客運(yùn)中心項(xiàng)目，也是方興地產(chǎn)與上海市政府合作，毗鄰的上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心亦收歸方興地產(chǎn)旗下，事實(shí)上，方興地產(chǎn)曾是上海北外灘最大“地主”，擁有北外灘100萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。
一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，也成為方興地產(chǎn)收入的重要來(lái)源，2013年方興地產(chǎn)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額高達(dá)60億元。目前，方興地產(chǎn)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包括長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目、青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)項(xiàng)目、廣州南沙項(xiàng)目等。
“中化集團(tuán)是一家政府關(guān)聯(lián)實(shí)體。我們認(rèn)為，方興地產(chǎn)可能透過(guò)母公司從政府特別支持中間接受益。”標(biāo)準(zhǔn)普爾的報(bào)告曾如是指出，中化集團(tuán)的管理層對(duì)該公司有長(zhǎng)期承諾，并可能在其陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)提供支持。
事實(shí)上，低融資成本，也成為中化集團(tuán)為方興地產(chǎn)帶來(lái)的一大便利。“方興地產(chǎn)一直以來(lái)和各大銀行都保持了很好的合作關(guān)系，公司的信譽(yù)也比較高?！狈脚d地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是表示。穆迪在日前的研報(bào)中就指出，方興地產(chǎn)的現(xiàn)金保有量占其總資產(chǎn)的10%左右。從這些角度看，方興地產(chǎn)在擴(kuò)張路途中仍將昂首前行。
